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深圳商业物业投资浅析
发布日期:2008/5/26

自07年下半年开始,深圳楼价逐渐步入楼市调整期,投资者纷纷从住宅市场中撤资以降低损失。与此同时,股市震动下行,央行多次加息等众多因素影响下,有部分投资者开始将目光投向商铺投资。然而商铺种类较多,针对不同类型商铺,投资技巧及其风险回报均有较大差异,笔者在此详解下述四种商铺的投资前景。

商业街商铺商业街商铺应该是大家最为熟悉的,目前深圳主要的商业街主要有东门、华强北和人民南。目前东门租金为1500-2500元/平方米·月,回报率约在7%-10%之间。在此,一个20平方米商铺年租金大约需要60万元左右,而东门步行街内的商铺面积普遍偏小,适合经营的零售项目较多,虽然20平方米的商铺年租金需60万元,仍一铺难求。华强北1000-2000元/平方米·月,以经营电子产品为主,大部分街铺只租不售,投资者仅靠回收租金就丰衣足食了。人民南600-1000元/平方米·月,是百货业集聚的宝地,商业氛围浓厚。商业街商铺投资须注意周边的行业结构,尽量要与其他商铺形成互补,增强竞争力。

地铁商铺地铁商铺是随着地铁网络日渐成熟而发展起来的新型商铺。客流量是决定地铁商铺价值的重要因素,除了地铁站本身的客流量,还要考虑地铁上盖物业的情况,如能形成上下互动的立体化组合,地铁商铺的升值潜力将大大提升。如潮流前线及中信地铁商城便是很好的例子。潮流前线作为地铁站与华强北商业街之间的地下走廊,又聚集了不少时下流行服饰、饮食等商铺,平时就拥有不少地铁人流,双休更是人山人海,客流量绝对有保证,目前潮流前线商铺的租金约为500-800元/平方米·月。与潮流前线相似,中信地铁商城也有着较大的升值潜力,现客流量在不断增长,租金已达300-600元/平方米·月。

商务中心商铺商务中心商铺一般位于市区核心地段,规模大,周边商贸服务人员居多,因而向来受到投资者的青睐。在商务中心商铺一般单价都比较高,投资成本大、适合投资预算大的投资者。由于供应量不多,热门商务中心的铺位更是"万金难求",欲投资该类型商铺就必须看准时机。投资商务中心商铺有几个特点,客流消费对象相对稳定,消费能力相对较高。故在具体投资定位上,选择那些酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、大中小高级餐厅等业态较为合适。因此,投资这些优质地段的商铺资产具有高质量、低风险优势。

社区商铺社区商铺具有较强的针对性,主要服务于社区范围内人群,因此,投资时必须充分考虑附近楼盘的规模及入住率,还要分析该社区住户的年龄层,消费水平,行业的比例与分布等。而社区商铺的经营种类受到限制,只能根据社区内的消费习惯,引进小型餐饮、士多店、洗衣店等类型的商家,造成招商困难。若引进品牌连锁店入驻失败,不仅给社区内住户带来不便,还缩小了社区内商家的利润空间。但相对于上述三种类型的商铺,投资社区商铺的资金最小,风险也相对减低。

 
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