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独立房地产经纪人模式论
发布日期:2008/1/7
 
 
     房地产独立经纪人,2007年这个专业的词语在上海、浙江苏州杭州一带特别流行,甚至有关管理独立经纪人的机构也在网站联网进行规范管理。

     经纪人是指为买卖双方撮合并从中取得佣金的人。在我国经纪人早在汉代就已经出现了经纪人和经纪活动,元朝之后,房地产经纪人和相关的经纪活动开始活跃。解放前,旧上海的房地产经纪人被叫做“房地产掮客”,旧时的北京则称之为“房纤或纤手”(现在叫“房虫子”,已经含有太多贬义了)。
     解放后,要建设社会主义了,随着1954年4月北京市人民政府一纸严厉“取缔纤手即拉房纤的”政府公告,房地产合法市场不复存在,房地产经纪人也自此尘封40年。

     房地产经纪业古已有之,现在正快速发展,将来必然也一定要在很长的时期内存在。这道理很简单,就像有人就有吃喝拉撒一样;只要有房地产交易就必然离不开经纪人。然而,现在随着深圳楼市进入中期调整、尤其是爆发了“中天恶性出局事件”之后,有银行杀入中介行业抢饭碗。但老侯以为银行的想法太天真,诚信固然是经纪业的命根子,可只有命根子远远不够。经纪业实际上是一个专业性很强的行业,除了诚信这个根本,还有信息资源,除了信息资源这些死的东西,还要有非常专业的从事高级脑力劳动的经纪人群。我们可以换个角度看银行趁地产行业之危机抢中介饭碗这件事。商业社会,没有哪个机构或者行业可以和银行比“诚信”,那是不是意味着银行可以凭诚信轻而易举地抢遍社会上360行的生意?包括一些不怎么诚信的地方政府——单凭诚信,银行业是可以在一些地方开办政府的呀!

     自己的本分做得远远不够,这么多年服务意识和水平并不见得有多大改善;当着专业程度更高的外资银行的大举进入,主营业务不抓,主要市场不抢,却伸这么长的手到房地产中介行业来与中介公司抢饭吃。老侯以为作此决定的银行看样子不仅是不很懂房地产经纪业,也不懂国际金融形势与国内金融市场,简直没有想清楚自己想做什么、能做什么!银行这种滥用诚信的做法必然要使诚信受损!
老侯这样说,处于危机和迷茫中的中介公司一定是很赞同。没错,在这个问题上老侯及老侯所创立的“独立经纪人模式”和“传统地铺模式”下的中介公司是同一立场:经纪业是一个很专业的行业,并不是一个随便谁都可以“兼职”进入的行业。然而“独立经纪人摸式”从“传统地铺模式”的母体孕育出来,却对“母体”有着“颠覆”的威胁,至少会迫使地铺模式自我改良。

      根源在于“佣金价值”的创造上,劳动与资本的意义与价值的界定,或者是否承认应该将佣金的创造更多归功于付出大量体力劳动与高智商脑力劳动的一线执业经纪人。

      从专业角度看,佣金不是像某些银行理解得那么肤浅,它不是简单的“信息服务费”或者“咨询费”。一笔成交所收佣金大约有20%可以看作“信息服务”报酬;有70%是作为给执业经纪人在这笔交易中进行“撮合”(付出的是专业的高智商脑力劳动)的报酬;剩余的10%其实是支付给中介机构去办理琐碎繁杂的交易过户等简单劳动的报酬。可以看出,整个交易的核心是执业经纪人的“撮合”。而在现实地铺模式下,参与佣金价值创造的劳动力与资本却在佣金的分配上严重地到挂了。这是老侯决心大胆创立并积极实践“独立经纪人模式”的理论核心。

     社会离不开中介机构,就算中介机构的职能将来被弱化,也绝对离不开一线执业的房地产经纪人。准确地讲,这个行业是广大一线经纪人群的行业,而不仅仅只是中介机构老板的行业。这是相关政府主管部门要转变工作思路、引导行业良性发展的突破口。就像一场革命,独立经纪人模式为房地产中介行业带来发展的新希望。独立经纪人模式不仅在伟大的实践中不断推进,而且有着扎实的理论基础。  
     未来三到五年时间里,这个行业只会在独立经纪人模式和深度改良的地铺模式的共同推动下,健康良性地持续发展。
 
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