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商业地产:错位经营创新发展 营造莞商业氛围
发布日期:2009/5/27
随着东莞城市化进程的提速,街铺、商业综合体、社区商业等市场供应也不断增大,除了原有的商业旺地,一些新兴商圈也逐步发展、趋于成熟,如南城的鸿福路商圈等。据初步统计,目前东莞人均商业面积已超过了2平方米,莞城范围内的人均商业面积超过3平方米,远远超过世界发达国家人均商业面积1.2平方米的标准。一方面,因商业地产的发展,城市商业氛围得以营造,一些区域性的商业中心培育成形;另一方面,因市场供应总量的增大,加上商业地产整体成交状况不太理想,导致商业地产竞争更加激烈。
但在东莞这个有着投资商铺传统的城市,随着莞城、东城商圈的日趋成熟和完善,鸿福商圈、松山湖创意生活城的强势崛起,加上多重楼市利好政策的频频出台,包括珠三角经济一体化发展趋势的不断加快,发展商营销手段不断丰富,商业地产开始了一段破冰之旅。
错位经营渐成趋势
从东莞早期商业发展和招商经营总是片面追求“大而全”相比,目前市区及松山湖园区几大商圈的定位已呈现出一定的差异化特点,错位经营将有望成为未来的发展方向。
业内人士就曾指出,南城商业发展起来后与东城片区不会形成竞争,可以与东城商业形成互补。多年从事商业投资工作的专业人士表示,“南城商业发展起来后可以与东城商业形成互补,而且南城商业的成熟期会比较短,是因为其消费市场条件成熟,目前周边楼盘林立、项目销售情况不错,加上未来轻轨建设的良好预期,写字楼等商务配套也在不断完善;同时南城商圈紧靠东莞CBD地段,良好的客观条件无疑是商圈发展的‘催熟剂’。”
再从单个商业地产项目来看,东莞现有的商业体量较大,如果从传统的商业运营思路来做商业地产,所面临的难题不少。如市场内部存在着激烈的竞争,特别是同质化倾向比较严重的产业,虽然最终市场会发挥优胜劣汰的调节作用,但会造成资源的浪费;在产业运营过程中,人流量、招商等等都将阻碍商业项目的发展等。
因此,选择新的运营模式势在必行,现在大部分的商家有着共同认识——应该做产业整合型的商业地产项目,如现在市场上就有尚佳酒店用品市场,亚洲鞋业基地等一系列的产业整合型的地产项目出现在东莞这片热土上。
两大板块成写字楼市场标杆
合富辉煌东莞市场研究部总监林毓群认为,目前东莞写字楼市场主要形成了以东莞新城中心辐射圈及东城大道——东纵大道辐射圈两大板块。环新城中心区的写字楼主要以第一国际、汇成大厦、华凯广场、龙翔国际商务大厦等为代表,面向国内外大企业的区域总部及办事处;东城大道——东纵大道辐射圈主要以成熟商业区为依托,写字楼面向供货商及小企业的办事处。“这两大板块尤其是新城市中心辐射圈的写字楼,已能成为东莞写字楼市场的标杆。”
的确,在城市规划的明晰引导下,发展商投资的项目也已从老城区和商业街逐渐发展到与城市新片区、新社区的融合,写字楼从原来的老城区发展到现在的新城区,以环新城中心区为例,近几年来可以看到新型高档写字楼如雨后春笋般拔地而起,像财富广场、希尔顿广场、南峰中心、丰硕广场等。
更重要的是,东莞写字楼市场经过几年的发展,已从传统的不注重办公环境上升到注重商务环境。“老式的在退出,新式的不断涌现。”东莞商业中心研发部副经理雷非非说道,“随着东莞转型的深入,商务力量在不断发展壮大,对写字楼的要求也在提升,比如企业要升级自己的商务空间。”
但林毓群也表示,目前东莞很多第三产业企业还处于创业阶段,这个阶段的企业还不太注重形象,比较务实。为了节约成本开支,他们往往会更多地选择在中低档楼盘里办公。据合富辉煌东莞市场研究部对已入驻客户的分析,处于发展阶段的中小型企业、办事处及处于成熟初期的中等企业是市场上主流消费群体,但他们大多数都是以租赁形式来使用物业,很少部分是真正购买物业自己使用者,对写字楼的要求也就相处较低。
引导高端消费力与商业地产对接
东莞消费力外流的问题,曾是业内人士普遍担忧的问题。东莞某大型商业地产项目相关负责人曾表示,“东莞毗邻香港和广州深圳,现在大家都已经形成了一种购物习惯,一提到买高档商品,就马上想到广州、深圳、香港,因为长期以来已经形成这样一种购物心态。”东莞不缺乏高端消费力,更不缺乏商业设施,为何两者不能有效对接?
业内人士认为,东莞虽然大型购物中心众多,但是尚缺乏标志性的、有影响力的区域商业中心。根据《东莞市2005—2015年城市商业网点规划》的规定,东莞将建设一个以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心。这说明,政府已经意识到东莞缺乏标志性区域购物中心,已经将建造标志性区域购物中心列入商业网点规划目标。
但无论如何,商铺投资仍然在东莞有着深厚的“群众基础”,“一铺富三代”的观念曾在莞人心目中广泛传播。一位看好商铺投资的东莞市民莫小姐认为,投资商铺的一些好处是投资住宅所不可比拟的。首先,投资商铺具有相对稳定性,回报率也高于普通住宅,平均要比住宅高出5%;其次,商铺不会因房龄的增长而降低其投资价格,相反随着商圈的日渐成熟,投资价值会逐年攀升。
珠三角一体化提升发展空间
《珠三角改革发展规划纲要》的出台,也为东莞的城市升级和产业转型带来了新的发展契机。雷非非表示,就像珠三角和长三角存在竞争一样,谁有核心竞争力,受益的就是谁。
“松山湖就是一个例子。松山湖的配套好,就能吸引像华为这样的巨头进来。现在珠三角打造一体化,对东莞就是一个很大的机会。”雷非非说,“比起在广州或是深圳的写字楼租、售,东莞无疑有着很大的价格优惠空间,而企业解决员工的住宿也是一笔不小的开支。这些由于区域所带来的成本开支,随着珠三角一体化将使资源得到有效的配置和利用。东莞在这一方面的完善,比如写字楼的规格、市政配套有提升,都将为东莞引进优质资源,反过来也必将促进东莞写字楼市场等多方面的发展。”
东莞显然也看到了这个契机,今年中心区的城建重点主要是加快“三区”(中央商务区、中央商贸区、中央生态休闲区)建设,争取五年左右使“三区”成为与东莞市行政文化区相匹配的新标志性片区。其中以整合提升东纵大道和东城大道两侧的商贸业来完善中心商贸区功能,和以建设金融商务区为先导来完善中央商务区功能最让写字楼市场兴奋。这“两区”正好是东莞写字楼密集区域。
2006年曾有一些业内人士认为,中心区写字楼板块经过三年多来的积淀,已经初步具备了东莞商务中心的雏形。像第一国际、华凯大厦这样以规模制胜的写字楼,结合东莞发展的实际,从长远来看也是一种趋势。但是,对东莞整个写字楼市场来讲,还急需产业结构的进一步优化,使得金融、证券、咨询、物流等第三产业有更大的发展空间,写字楼才会有真正的春天。现在看来,东莞的整体发展趋势正有条不紊地朝此前进,写字楼市场无疑将迎来又一个快速发展期。
商业依赖于城市的发展,城市的发展也离不开商业的繁荣。在城市商业格局的发展中,政府、发展商、媒体、投资者以及广大消费者都扮演着各自重要的角色。有业内人士预测,2009年,是东莞商业地产“中兴年”。写字楼、商铺、商业综合体等将会随着东莞城市化进程走出难堪,重新回归到消费者的价值靶心,东莞新的商业格局显露真形。
商圈分析
莞城:西城楼大街显成熟商圈魅力
有着5万多平方米商业面积的西城楼大街项目是依托莞城西正—市桥路这一成熟商业旺地而发展起来的,因此投资者和消费者对于这一区域内的商业氛围、商业价值都是高度认同的,不需要经历新兴商圈漫长的培育期,很快就能获得投资回报。目前,该商业地产已经引入了肯德基、卡蔓服饰东莞旗舰店、歌莉娅服装、七匹狼城区旗舰店、广联通信等知名品牌,还有项目主力商家也基本敲定——沃尔玛有望拿下15000平方米的营业面积,在东莞开设其第5家卖场。
南城:多业态复合型商圈初显雏形
根据商圈发展与培育的时间长短,莞城、东城、南城商圈形成了差异化发展模式。莞城与东城商圈一般以附近居住的市民消费为主,消费力也较为集中。南城商圈则需要以商务和便捷的交通带动消费,公交、私家车等交通方式形成辐射力更强的消费市场。
从市场供应来看,目前鸿福路段至东莞大道沿线的中心区商业已经初显雏形,财富广场、嘉信茂广场、时尚岛购物中心、第一国际、综艺·曼哈顿广场、腾龙商务大厦等商业硬件设施为商圈的形成提供了基本条件。
松山湖:创意地产为商业地产升级
作为更为年轻的商圈,松山湖创意生活城则选择了创新与突破之路。“松山湖创意生活城的作用在于配套松山湖的生活和旅游。”松山湖房地产有限公司总经理张志毅说,松山湖科技产业园是高新技术园区,园区人员素质较高,创意生活城将为这部分人员提供生活、休闲、娱乐。另外,松山湖美丽的园区景观吸引了不少游客,创意生活城作为松山湖对外的窗口,也是园区配套旅游资源的一方面。
 
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