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CBD写字楼市场:掀起物业经营模式转型浪潮
发布日期:2009/4/14
CBD写字楼市场机遇正好
2007年,北京写字楼市场迎来了井喷式放量。据戴德梁行统计,2007年甲级写字楼供应量将超过210万建筑平方米,而2008年上半年的供给也达到了95.5万建筑平方米。其中供给相对集中的的CBD、金融街和东二环商圈分别占52.6%、17.0%和16.5%。预计大部分供给都将会在2008上半年内完工。
 
在大面积放量的同时,市场吸纳亦表现活跃,外资介入积极,其中尤以CBD区域为最。朝阳区政府年中公布资料显示,“截止到今年一季度,入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家,其中外资及港澳台企业783家,所占比例为17.86%;服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60%,是CBD的主导产业;共计102家世界500强企业在此设立分支机构或代表处,预计到2008年这个数字将增长至400家。”
 
就租赁市场来看,在写字楼大面积放量的时刻,该区域依然保持了坚挺的租金水平。老牌物业如国贸、嘉里中心包括京广中心租金均超过每平方米30美元/月,且供不应求。一些项目的租金价格较去年上升了20%强。
 
市场利好绝非偶然。资本层面的需求及企业扩张的需求均基于人民币升值及中国整体经济形势的向好。北京CBD作为世界级的国际金融中心和中国经济的龙头,一直是国内外资本关注的焦点。随着“WTO”在中国的全面深入(根据入世承诺,中国在2006年年底以前全面开放各类市场,正式取消外资进入时在地域、数量、股权等方面的限制),北京CBD率先融入全球经济一体化,势必会进一步增强它对国内外投资者的吸引力。因此,布局北京CBD已经成为前瞻性跨国企业中国战略的重要组成部分。如,2007年6月德意志银行租赁华贸中心8千平方米。
 
其次得益于北京CBD商务功能的完善。朝阳区商务局局长、北京CBD管委会常务副主任刘春成说:“北京CBD区域从最早的居民区,经过7年的发展,如今已经成为国际金融机构及跨国企业的云集之地。截至今年3月,CBD区域中进入500强的超过了169家。今年CBD迎来了商务配套升级时代,万米绿地的建成,国贸三期等重点配套项目的推出,路网的逐步构成,都标志着CBD区域硬件、软件建设更趋于精细配套服务多元化发展。”经过七年的建设发展,北京CBD所承载的功能、所发挥的作用已经显现。北京CBD初步形成了以国际金融产业为龙头、文化传媒产业聚集发展、现代服务业为主导的产业发展格局,成为引领京市发展高端服务业的引擎,成为首都国际交流的重要窗口,成为中国与世界经济联系的重要节点。
 
随着奥运盛会的临近,中国的对外政治和经济交流也达到了一个新的高峰。诸多中外企业看好北京奥运会举办所带来的商机及奥运后经济前景,也加大了开拓中国市场的步伐,推动北京写字楼市场繁荣。同时,北京城市用地稀缺,尤其是贯穿燕莎、国贸商圈,汇聚北京顶级写字楼,素有京城黄金动脉之称的东三环沿线,几乎已无可用之地。与此同时,为奥运工程亮起“绿灯”,CBD将不再建写字楼,诸多因素将导致区域内写字楼市场供不应求。
 
实力型企业物业经营模式转型   单一产权写字楼大受青睐
面对如此良好的市场机遇,实力型企业纷纷转变开发模式,由过去销售物业转为经营物业。
北京CBD主力客群——外资企业往往青睐只租不售型的单一产权写字楼,他们对写字楼的形象、品质(物管方式、位置、外观、楼宇硬件设施)要求近乎苛刻。然而此类产品供应比例甚低。资料显示:“2005至2008年,CBD区域内写字楼的新增供应量将达到350万平方米,其中132万平方米是甲级写字楼,而单一产权用于出租的楼盘面积仅有88万平方米。”究其原因,不外乎几种。其一,开发商资金实力有限,在开发过程中为求资金回笼不惜散售。其二,开发商开发经验不足,无力经营。其三,目光浅近,对后期品牌效益认知不足。诸多原因导致产权复杂、管理难度大等种种后期问题,难以维持甲级写字楼的品质和形象。
 
随着市场的发展成熟,一批实力型开发企业面对市场机遇所考虑的物业经营模式也在转型。他们放弃常规的散售模式,着力于开发优质商务产品、长期持有并参加到后期的经营管理中,以满足更多优质客户的需要。从早期的国贸中心、嘉里中心,到现在的华贸中心、银泰中心以及即将入市的乐成中心,都属于此类。这些优质综合性商务产品的出现,将很好地满足区域内优质客户的需要,体现国内开发企业的远见和成熟。正如某资深业内人士所说:“北京正在为成为世界级的大都市进行必要的投资,这些投资不仅是为了确保成功举办奥运会,更多的是立足长远发展。”
 
只租不售为现今国际高端写字楼主流经营模式。此种经营模式便于统一经营管理,从而保证写字楼品质。
 
也正是基于这种考虑,据乐成集团相关人士透露,其开发的位于CBD的国际甲级写字楼乐成中心也将采取只租不售的模式。据悉乐成中心作为乐成涉外区的商务旗舰,距国贸中心仅1000米,位于东三环、广渠路的交点——双井桥东北角,并与地铁******直接贯通,为地铁上盖物业。乐成中心总建筑面积10.48万㎡,由两座国际标准的甲级写字楼、高档商业、多功能会所组成,为商圈内罕有的优质商务载体。
 
乐成中心写字楼为单一产权优质写字楼,立面材质与国贸同级,甲级硬件标准与高端商务形象相得益彰。顶层挑高19米的空中会所,可鸟瞰CBD,纵揽全球商务大势。
 
乐成中心精品商业主张“ONE MALL,ONE LIVING”,以生活方式为导向,定位为精致、典雅、时尚而又品位出众的现代商业中心,是一个整合百货、精品服饰、餐饮、家居等多元业态的魅力生活港,为辐射周边商务生活区的第三生活空间。目前招商顺利,与诸多国际一线品牌接洽中。
多走多看多想 资深投资人谈商铺投资门道
 
商业地产一直是人们投资的热点,商铺有多种不同的物业形态,各种物业形态具有不同的投资特征,关于商业地产投资,业内人士提醒,商铺无暴利,投资要稳妥。商业地产投资没有最好的,只有最适合的,投资者千万不要轻信任何形式的广告宣传,一定要多听行业人士及专家建议,多实地勘查和实地走访;多想想自己的投资需求和商铺特征之间的迎合程度。
  
霍先生是首府一位资深投资者,数年间已经在首府各个商圈拥有多家投资商铺。他告诉记者,投资收益最稳定的就是社区商铺。社区商铺伴随住宅小区开发而产生,是住宅的衍生物,其本质是变“房”为“铺”,将居住功能转变为经营功能,主要消费群体是本小区及周边小区住户,其主要功能是为住户提供日常生活之必需品,如粮油店、便利店、房屋中介、美容美发、门诊、音像店、维修店、鲜花店、书报亭及服装店等等,别小看这一间间面积很小的店铺,由于为市民提供基本生活需要,收益会很稳定。霍先生介绍,对于社区商铺而言,其主要特征首先在于客源和经营收益相对稳定,所以租金回报也稳定。而且商铺面积一般较小,投资总额很低,适合人群也很广。相对独立的社区商铺经营转向很容易,没有很大的限制。不过还要注意的是,社区商铺在养铺期收益不大,短期租金回报受限,而且如果商住比例失衡,商铺体量超过住宅体量的一定程度以上就会有空置风险。临街商铺历来是商业地产的涌金地,临街商铺与社区商铺不一样,自然客流量比社区要高很多,经营范围也要宽很多,但消费的随意性也要大很多。因此,在选择临街商铺时,首要一点是要考察商业街的口岸价值,比如阳岸、阴岸、凹岸、凸岸等。其次,还要慎重选择经营业态和商家,商家的经营不仅关系到租期内的投资回报,更会影响到商铺日后的口岸价值。不过商铺正因为临街,所以很容易受街道的市政规划等政策因素的影响,如道路施工、车道改向、周边建筑施工等。
  
随着市政建设的进步和加强,商业街开始在青城涌现,一般商业街都选址在传统的繁华商区或者新区的中心区域修建,大多以平面形式按照街布局,是纯粹的临街商铺升级版,客源的吸附力强,租金收益相对较高,但售价也相对较高。不过对于非成熟口岸的商业街,投资者应该慎重对待,新商业街的人气、商气、财气的聚敛需要时间和精力来运营,前期的市场培育期比较长,所面临的市场风险比较大,但如果运作成功,投资回报会非常乐观。
  
另一块商业地产的重要阵地就是专业市场,比如首府新近崛起的金海国际五金机电城、华美国际汽配城等大型商业地产项目,这也是商业地产今后发展的一个趋势。专业市场一般是依托某地方的产业结构,同类商家聚集,形成规模经营,具有很强的行业特征。商家扎堆就很容易产生附加的增值效果,只要推广成功,就会有稳定客源和强大的影响力,收益会非常固定稳健。专业市场的投资门槛相对较低,但项目投资回报差异很大,因为专业市场本身存在一些不确定因素,如政策变化导致的产业萎缩,或者同类型专业市场彼此之间竞争造成的新陈代谢,另外专业市场自身的经营管理也决定了投资者的回报情况。
  
最后就是购物中心和商厦的投资。表现形式一般为大型购物商厦、超市或者品牌连锁,整售对象一般为自营商家或者机构型投资者,零售一般采用产权商铺形式带租约发售,在签订购买合同时都附有委托经营协议和若干年的定额租金回报条款,合同期内,由营运管理公司向小业主固定支付租金回报,租期也相对稳定,使业主回避市场初期较大的经营风险,并免除投资者出租所需花费的时间和精力。但此种物业类型对于经营商家和运营管理公司的经营、运营实力要求甚高,一旦运营管理不济,会导致商业实体市场整体坍塌,影响较大。
 
 
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