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看北京奥运前后亚奥板块写字楼风生水起
发布日期:2008/3/5
    亚奥区域写字楼,主要分布在安贞桥附近的北三环沿线,安贞至大屯的安定路、安立路沿线,此外沿安慧桥至慧新东桥的四环路沿线也有几栋写字楼。区域整体来看,早期入驻企业主要青睐商住楼、中低档写字楼,这些项目租金基本在3.5元/平方米/天以下,相对于市中心或核心商圈一直有较大的价格优势。

    受奥运概念影响,区域交通、通信等基础设施不断完善。且随着奥运中心区的建设,写字楼发展的地理分布也“一路向北”。自2003年起,区域市场逐渐盘活,奥运场馆附近的名人大厦、西奥中心、兰华国际大厦、洛克时代中心等项目,走的都是高档路线。但就目前来看入住情况并不乐观,市场吸纳缓慢,倒是第五大道、阳光飘亮广场等一些商住项目吸引了不少小型企业。 

    究其原因,亚奥区域虽是传统的高档住宅区,商务氛围却一直不够浓厚。而从北京市CBD、金融街、中关村等核心商圈写字楼市场的发展过程来看,政府的整体规划、行业规划及针对相关企业以税收减免为代表的优惠政策,是促成其商务氛围形成和写字楼项目建设的最关键因素。而亚奥区域一直以奥运场馆及基础设施的建设为重点。

根据中国指数研究院商用物业研究中心(COPT)调研数据显示:

    按区域不同行业入驻企业数来看依次为:中介服务•专业服务、计算机•互联网•电子、银行•保险•基金•投资、政府•非营利机构、教育•培训•科研、媒体•出版•文化、电子•微电子•通信、贸易•进出口、石油•化工•采掘•冶炼•原材料、房地产开发•建筑与工程、旅游•酒店•餐饮、广告•会展•公关、制造•机电•重工、家居•室内设计•装潢。

    按区域不同行业所需面积来看依次为:中介服务•专业服务、计算机•互联网•电子、银行•保险•基金•投资、石油•化工•采掘•冶炼•原材料、媒体•出版•文化、旅游•酒店•餐饮等。

    可以说区域以IT业、金融业为主;同时中国化工大厦及中国石油和化学工业协会的存在也吸引了许多石油化工企业落户;此外随着奥运临近,旅游•酒店•餐饮、广告•会展•公关、贸易•物流行业发展快速,且以中小企业为主。但整体来看,并没有哪一行业形成决对的优势。金融业以证券、期货、投资公司为主,是受亚运村早先的期货交易所影响,但无论是企业性质、规模都难与CBD、金融街两大金融中心相提并论。IT相关的科技公司以500平方米以下的租赁面积为主,数量及总需求面积不少,但整体对租金的承受能力有限,亚奥区域对其的主要吸引力在于价格较低,且距离中关村近,能享受中关村的科研、技术、人才资源。而石油化工等制造业、文化创意产业、体育相关产业虽有一定特色,却也难以支撑市场。对于新增写字楼项目越来越国际化的定位,是否经得起市场考验还有待时间证明。

图表1:近期亚奥商圈主要供应写字楼
项目名称
写字楼面积(万平米)
入住时间
开盘时间
租/售
报价
马哥孛罗大厦
2.6
2007年6月
2007年6月
7(含物业费)元/平方米/天
北辰时代大厦
6
2008年5月
2007年9月
7.5元/平方米/天
世奥国际中心
3
2008年12月
2007年11月
18600元/平方米
盘古大观
10
2008年5月
-----
报价未定
金泉广场
5
2008年
-----
-----
4元/平方米/天
远洋·万合城
5.6
-----
-----
-----
一期为住宅部分,其它未定

数据来源:中国指数研究院商用物业研究中心(COPT)

    在今年入住的项目中,两个顶级项目盘古大观、北辰时代大厦非常值得关注。北辰时代大厦为北辰实业又一力作,项目紧邻五洲大酒店、北辰购物中心,融甲级写字楼和高档购物中心于一体。盘古大观曾经的案名为七星摩根广场,因土地款问题停工复工几经周折,终于08年入市,项目包括写字楼、商业、高档公寓、酒店等部分,定位直指顶级,写字楼价格还未公开。此外,仅临北三环的环球贸易中心二期,17万平方米的写字楼也将在今年5月份入住,现7-10层招租,租金为6元/平方米/天。

    而亚奥板块另一值得期待的项目,即太古集团与远洋地产合作的远洋•万合城,项目紧邻北四环居然之家,分两期开发,写字楼部分在二期(包括商业等共10万平方米),有消息称2010年竣工。

    以上几个重量级项目主要为综合体,远洋•万合城、盘古大观更是以高档公寓主打市场,怕是也有一定的规避市场风险意图,此外这些项目都包括一定量的商业部分,就目前来看这两类商用物业在招租、招商上能否有所突破,关键要依靠开发商自身的客户资源及招商能力,又或者可选择直接与外资代理行或专业投资机构合作不失为良途,这方面远洋地产似已先行一步。

 
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