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陆家嘴写字楼崛起
发布日期:2013/6/3
2013年一季度,上海优质写字楼项目保持低空置率,在新供应有限的情况下,录得97851平方米的高净吸纳量。其中,陆家嘴(600663)写字楼市场表现更为突出,该区域第一季度仅招商银行(600036)大厦入市,且全部由业主自用,区域净吸纳量为66,180平方米,平均租金升至人民币 9.62元/天/平方米,空置率3.3%,部分项目满租,在中国新年后的传统淡季,开局相当不俗。从2012年一季度以来,陆家嘴租金涨幅一直高于全市平均水平,主要由于供应较少及需求强劲所致,业主也鉴于这一良好局面提高了租金报价。今年一季度的租金环比涨幅2.1%,同比增长11.2%,目前,国金中心及环球金融中心依然是区域租金的标杆。
 
2013年初起需求表现促空置率维持低值
 
写字楼市场的吸纳率是宏观经济的一个滞后指标,这也意味着当前写字楼租赁市场需求放缓更多反映了去年企业扩张计划。目前,全市范围内空置率环比下降1.2个百分点至6.1%。浦西空置率环比下降0.4个百分点至6.6%,浦东环比下降1.3个百分点至5.6%。由此可见,尽管今年上海写字楼楼市场有所放缓,来自国内私营企业和跨国公司的需求仍表现良好
 
陆家嘴外扩的迹象已现端倪
 
事实上,由于在陆家嘴大面积放出的可租赁面积非常紧俏,部分公司亦开始考虑在外围竹园区域选择。随着东方金融广场、和记黄埔项目、陆家嘴塘东项目陆续建成,世纪大道沿线将形成更加成熟的商务氛围、商业配套也将逐步完善,促使整个CBD进一步向外扩散。
 
与此同时,从全市范围来看,前滩及徐汇滨江都是政府着力打造的新兴商务区。前滩由于是陆家嘴集团统一协调开发,具备一定优势。从定位上,前滩、徐汇滨江都不会和陆家嘴形成直接竞争,只是在商务区功能上将更为丰富多样。不过,和中心区域相比,新兴区域的供应压力在未来几年将越来越大,高品质的项目逐步入市,不可避免将对市场产生影响,预计租金增长面临一定压力。
 
业主与潜在买家继续价格博弈
 
第一季度上海写字楼市场共有三宗整栋投资交易,交易金额为人民币30亿元(4.72亿美元),分别是长江实业旗下资产管理公司ARAAssetManagement以19亿人民币从腾飞集团手中收购位于黄浦区的海洋大厦;房地产投资公司MGPA2.63亿元收购了位于嘉定的嘉亭大厦,搜房控股8亿元收购了原属于中国宝安集团的宝安大厦,目前主要作为办公、零售和四星酒店使用,之后将变成搜房上海总部的办公楼和培训场所,完全自用。近期并没有整栋投资交易在陆家嘴发生,并非意味着陆家嘴不再是企业自用或基金投资的主要选择,而是因为现阶段业主对资本价值及租金回报相当乐观,企业或基金买家很难有机会以心理价位拿下项目,相信等到后续区域新增供应量上升,或一些业主方私募股权基金的到期,此类交易将活跃。
 
“旭辉浦江国际”开盘热销十栋
旭辉浦江国际,雄踞后世博CBD版块,根据已经公示的开发蓝图,今后这里将打造国际化新地标,汇集博物博览、文化创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居等多功能于一体。目前入驻包括宝钢集团等在内的十多家500强大型企业。
 
项目位于浦江高科技园区内,距徐汇滨江仅约8公里,处于两岸两大核心功能区的直接辐射范围。规划10.7平方公里园区以微电子、光电子、计算机软件和新材料为主导。
 
旭辉浦江国际紧邻浦星公路,距离轨道交通8号线联航路站约300米;距离虹桥机场约23公里,浦东机场约35公里,同步国际商务步伐。项目总建筑面积约13万平方米,主打企业独栋总部、精致SOHO两大区域稀缺的产品体系。即将公开的39席低密度建筑,为ArtDeco建筑风格的商务独栋,外立面采用厚重石材立面与玲珑玻璃幕墙相结合的手法。每席约1000-4000平方米的商务独栋,以打造多重变幻空间为特色,附赠四重超大空间,大面积采光地下室、阳光露台、屋顶花园、私家庭院等创意空间。贴心赠送独立电梯,可独立操控的VRV空调系统,令办公环境更舒适自如。此外,项目力求实现宜人的生态办公环境,37米超宽栋距,保证采光、通风效果。底层层高约4.4米,满足展示、营销、设计等延伸功能。
 
中国地产十强世茂股份进军无锡,打造358米中国最高双子塔。又一世界级地标无锡世茂国际广场亮相。
日前,中国地产十强、全球商业旗舰世茂股份(600823)在沪举办全球品牌发布盛典,其打造的358米高无锡世茂国际广场首次亮相,与马来西亚国油双塔、日本名古屋JR双塔、韩国首尔舞龙大厦一起,跻身“全球四大双塔地标”。
 
60万平方米双轨上盖综合体
 
作为世茂股份2013年的旗舰项目,无锡世茂国际广场选址无锡市区崇安核心,为双轨地铁上盖,建筑面积达到60万平方米,业态涵盖住宅、沿街商铺、白金星级酒店、甲级写字楼、面向儿童的世天乐乐城以及拥有的独家全景巨幕的世茂国际影院。
 
据世茂股份无锡区域总经理白小刚表示:“从上海‘浦西第一高楼’百联世茂国际广场到无锡世茂国际广场,世茂股份一直着力缔造世界级大师作品,世茂国际广场是世茂股份旗下广场系的最高端产品线。”据悉,竣工后,无锡世茂国际广场将拥有“中国第一高双子塔建筑”之最、“中国最大体量的超高层建筑群”,加上白金星级希尔顿酒店
 
顶级配套,毫无悬念地为千年古城无锡创造了一个世界级地标。
 
差异化业态吸引投资者目光
世茂股份无锡区域营销总监王士章表示:“业态差异化是项目成败的关键,也是世茂国际广场区别其他综合体的最大优势。世茂旗下自持业态比较多,包括希尔顿酒店、甲级写字楼、世茂的百货购物中心、面向儿童的世天乐乐城以及拥有的独家全景巨幕的世茂国际影院,加上世茂本身的品牌招商能力,会形成一个中央枢纽商圈,同时又是华东首家白金星级希尔顿的入驻地点,共同打造无锡生活的‘城市封面’和‘时尚中心’。”
 
此外,无锡地铁1号线和3号线在项目交汇,对比上海的静安寺商圈、徐家汇商圈、南京路商圈的发展轨迹,因为“财富金线”地铁交汇而价值成倍增长,早已被无数次证明。因次,今年6月,世茂国际广场即将限量推出106套面积50-2000平方米的沿街金铺,8月还将推出980套90-120平方米的经典华宅的消息一出,项目的保值升值空间迅速为投资者看好。
 
年增幅高达15%
亚太区商业地产投资量中国居首
 
来自戴德梁行的全球统计报告显示,在过去一年,亚太地区是唯一商业地产投资正增长的区域,抵消了欧洲和北美区的下滑,驱动全球投资存量年增长1.5%。其中,中国超越日本成为亚洲最大的市场,以当地货币计算,投资存量年增幅高达15%。
 
对此,戴德梁行亚太区研究部主管Kate Barrow表示:由于债券收益率较低且增长前景良好,房地产相对价值目前处于八年以来的最高水平。绝大部分亚太区市场具有吸引力,投资者开始更密切关注市场流动性和规模。
 
中国、澳大利亚领跑收益率差
 
在亚太地区,中国和澳大利亚相对而言最具吸引力。在澳大利亚,最低要求回报率已经降到了数十年来的低点,而房地产租金回报率只微幅下降,从而提供了历史最高的收益率差。在中国,相对强劲的租金增长前景,加上资本价值上升,推动了未来五年的预期回报率高于要求回报率。“虽然在一些中国二三线城市市场,供过于求越来越引发忧虑,这降低了市场的吸引力,但在上海这样的一线城市,优质商业地产具有稀缺性,持有者的收益率往往是超预期增长。”KateBarrow补充说。
投资者更关注市场流动性及规模
 
在全球层面,与欧洲遗留的债务问题继续抑制了投资活动、并因此影响了流动性不同,在亚太地区,流动性仍然高于历史平均水平,新加坡是全球最具流动性的市场,流动性比率为9%。这是由于新加坡的投资存量规模较小,但投资交易活动保持强劲,特别是S-REIT。在规模较大的市场中,澳大利亚和日本的流动性低于区域平均水平。
 
事实上,作为亚太地区最大的市场,中国2012年商业地产总投资交易额下降16%,这是受2012年上半年土地销售放缓影响,2012年中国的土地销售占投资总额的84%,一旦剔除土地交易,中国的流动性比率将大幅减少75%。
 
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